Afyonkarahisar Gayrimenkul Avukatı
Tapu, Kira ve İmar Rehberi
Afyonkarahisar'da tapu sicili, kira ilişkileri, ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma süreçleri hakkında bilinmesi gereken temel bilgiler.
Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı ve Afyonkarahisar'da Tapu Sicili Uygulamaları
Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, devri, sınırlandırılması ve korunmasına ilişkin kuralları düzenleyen özel hukuk alanıdır. Mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. maddesi güvencesi altındadır ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında tescilin kurucu etkisi Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesinde öngörülmüştür. Tapuya tescil edilmedikçe taşınmaz mülkiyeti kural olarak kazanılamaz.
Afyonkarahisar'da tapu işlemleri, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü ve ilçelerdeki tapu müdürlükleri eliyle yürütülür. Sandıklı, Dinar, Bolvadin, Emirdağ, Çay, Şuhut, İhsaniye ve İscehisar'daki tapu müdürlükleri, tarım arazileri, konut ve ticari taşınmazların alım satımında ilk başvuru noktalarıdır. Kadastro çalışmalarının tamamlanması ve imar planlarının uygulanması, taşınmazların sınır ve niteliklerinin netleşmesini sağlamıştır.
Tapu siciline güven ilkesi, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde düzenlenmiştir. Sicile dayanarak iyiniyetle kazanımda bulunan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Ayrıca tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumluluğu, Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi uyarınca kabul edilmiştir.
Afyonkarahisar'da jeotermal kaynaklar, termal tesisler ve tarıma elverişli geniş araziler nedeniyle taşınmaz işlemleri yoğundur. Satış vaadi sözleşmeleri, taşınmaz satışının geçerliliği için zorunlu resmi şekil kuralı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde düzenlenmiştir.
Tapu İptali ve Tescil Davası: Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi
Tapu sicili, taşınmazın gerçek hukuki durumunu yansıtmalıdır. Kaydın gerçek duruma aykırı biçimde oluşturulması, hukuken yolsuz tescil olarak adlandırılır. Türk Medeni Kanunu'nun 1024 ve 1025. maddeleri uyarınca, yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu dava, haksız kaydın silinmesini ve taşınmazın gerçek malik adına tescilini amaçlar.
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Afyonkarahisar Adliyesi'ndeki Asliye Hukuk Mahkemeleri, bu tür uyuşmazlıklarda taşınmazın değerine göre yetkilidir. Dava dilekçesinde yolsuz tescilin dayandığı hukuki sebep, iddia edilen mülkiyet hakkının kaynağı ve talep sonucu açıkça gösterilmelidir.
Davalının iyiniyetli olması halinde tapu siciline güven ilkesi gereğince kazanım korunabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın üzerindeki işlemlerin ve davalının durumunun hukuki açıdan değerlendirilmesi önem taşır. Ayrıca dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir.
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçılar arasındaki pay devirleri ve satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da tapu iptali ve tescil davalarının sık görülen sebeplerindendir. Sandıklı ve Dinar gibi ilçelerdeki aile arazilerine ilişkin uyuşmazlıklarda, tapu kayıtlarının ve dayanak belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.
Kira Uyuşmazlıkları, Kira Tespiti ve Tahliye Davaları
Kira sözleşmesi, kiraya verenin kiralananı kullanıma bırakma, kiracının ise kira bedelini ödeme borcu altına girdiği sözleşmedir. Bu ilişki Türk Borçlar Kanunu'nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, kanun koyucu tarafından kiracı lehine özel hükümlerle korunmuştur.
Kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin hakkaniyete ve emsallere uygun biçimde belirlenmesini sağlar. TBK m. 344 ve 345 uyarınca kira tespit davasının, kira döneminin bitiminden en geç otuz gün önce açılması gerekir; aksi halde talep, dava açıldığı dönem bakımından sonuç doğurmaz. Afyonkarahisar'daki konut ve işyeri kira bedelleri, bölge emsalleri ve ekonomik koşullar dikkate alınarak belirlenir.
Tahliye davaları; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri ihtiyacı ve kiralananın yeniden inşası veya imarı gibi sebeplere dayanır. Bu sebepler TBK m. 347, 350 ve 352'de düzenlenmiştir. Kira ilişkisinden doğan davalar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.
Afyonkarahisar Sulh Hukuk Mahkemeleri, il merkezindeki konut kiraları ile Bolvadin, Çay ve Emirdağ'daki işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıkları karara bağlar. Kira uyuşmazlıkları ile tahliye taleplerinde dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması, dava şartı olarak öngörülmüştür.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet hakkı bulunabilir. Paylı mülkiyet Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesinde, elbirliği mülkiyeti ise 701. maddesinde düzenlenmiştir. Elbirliği mülkiyeti, kural olarak miras ortaklığından doğar. Her paydaş, Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca her zaman paylaşmayı isteyebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi uyarınca paylaşmanın şeklini belirler. Taşınmaz, fiilen bölünmeye elverişli ise aynen paylaşmaya karar verilebilir; aksi halde açık artırma yoluyla satış ve satış bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılması yoluna gidilir. Satış kararı sonrası ihalenin kesinleşmesi ile ortaklık sona erer.
Ortaklığın giderilmesi davaları, HMK m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görev alanındadır. Bu uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır; dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi gerekir. Dava süresince taşınmazın elden çıkarılmaması için ihtiyati tedbir kararı alınabilir.
Afyonkarahisar'da aile mirası yoluyla oluşan ortaklıklar, tarım arazileri ve apartman dairelerinde sıkça karşılaşılan bir uyuşmazlık kaynağıdır. Sandıklı, Dinar ve Emirdağ'daki tarım arazileri ile Afyonkarahisar merkezdeki miras konutlarında, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması halinde dava yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilir.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
Kamulaştırma; idarenin, kamu yararı gereği özel mülkiyetteki taşınmazı, gerçek karşılığını ödemek kaydıyla eline geçirmesidir. Kamulaştırma usulü, Anayasa'nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda düzenlenmiştir. İdare öncelikle taşınmazın maliki ile pazarlıkla anlaşma yoluna gider.
Uzlaşma sağlanamaması halinde idare, 2942 sayılı Kanun'un 10. maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkemece belirlenen bedel, kamulaştırma bedeli olarak ödenir ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Acil durumlarda acele el koyma usulü, aynı Kanun'un 27. maddesinde öngörülmüştür.
Kamulaştırmasız el atma, idarenin taşınmazı usulüne uygun bir kamulaştırma kararı olmaksızın ve bedelini ödemeden fiilen ele geçirmesi halidir. Bu durumda malik, mülkiyet hakkı güvencesine dayanarak bedel tespiti ve tescil davası açabilir. Afyonkarahisar'da karayolu, sulama ve imar uygulamaları kapsamında bu tür uyuşmazlıklarla karşılaşılabilmektedir.
Afyonkarahisar'da devlet yatırımları, DSİ sulama projeleri ve belediye imar çalışmaları nedeniyle Sandıklı, Bolvadin ve Çay ilçelerinde kamulaştırma işlemleri yoğun biçimde yürütülmektedir. Kamulaştırma bedelinin eksik belirlenmesi veya el atmanın usulsüz olması halinde, Afyonkarahisar Adliyesi'ndeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde hak arama yoluna gidilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal ve tescil davası nasıl açılır?+
Kira tespit davası nedir?+
Tahliye davasının şartları nelerdir?+
Ortaklığın giderilmesi nasıl istenir?+
Kamulaştırmasız el atma nedir?+
Gayrimenkul Hukuku Süreçlerinizle İlgili
Bilgi Almak İster misiniz?
Somut hukuki durumunuz hakkında bilgi almak için Afyonkarahisar merkez ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.